Założenie prywatnego domu opieki wymaga przede wszystkim zezwolenia wojewody – bez niego nie wolno zapewniać całodobowej opieki osobom starszym, przewlekle chorym ani z niepełnosprawnościami. Zezwolenie dostaje się, gdy budynek i organizacja placówki spełniają standardy z ustawy o pomocy społecznej, a prowadzący przedstawi wymagane dokumenty – m.in. zaświadczenie nadzoru budowlanego, koncepcję placówki i informację o finansowaniu. Poniżej cała droga w kolejności, w jakiej warto ją przejść.
Krok 1: forma działalności i koncepcja
Placówkę może prowadzić przedsiębiorca w ramach działalności gospodarczej albo organizacja – fundacja czy stowarzyszenie – w ramach działalności statutowej. W obu przypadkach potrzebne jest zezwolenie wojewody.
Zanim kupisz albo wynajmiesz budynek, odpowiedz sobie na pytania:
- dla kogo będzie placówka – osoby starsze, przewlekle chore, z demencją, leżące?
- ile miejsc – w jednym budynku może przebywać najwyżej 100 osób,
- jaki standard i cena – pokoje jedno- czy dwuosobowe, z łazienkami czy bez,
- kto będzie kierował placówką i kto zapewni opiekę przez całą dobę.
Te odpowiedzi trafią do koncepcji prowadzenia placówki, którą składa się do wojewody.
Krok 2: budynek
Budynek musi być dopuszczony do użytkowania jako obiekt kategorii XI według prawa budowlanego (budynki m.in. opieki społecznej). Do wniosku o zezwolenie dołącza się zaświadczenie organu nadzoru budowlanego, że obiekt można w ten sposób użytkować. Przy adaptacji domu jednorodzinnego albo pensjonatu zwykle oznacza to zmianę sposobu użytkowania – zaplanuj to z architektem przed zakupem.
Ustawa o pomocy społecznej wymaga m.in.:
- budynku bez barier architektonicznych; bez windy pokoje mieszkańców muszą być na parterze (wyjątek: placówka do 5 osób z urządzeniem do przemieszczania),
- pokoi najwyżej 3-osobowych (4-osobowe tylko dla osób leżących), jednoosobowy co najmniej 9 m², wieloosobowy co najmniej 6 m² na osobę,
- łazienki na najwyżej 5 osób i toalety na najwyżej 4 osoby, z uchwytami,
- pokoju dziennego pełniącego funkcję jadalni, pralni i suszarni.
Pełną listę wymagań znajdziesz w artykule standardy domu opieki.
Krok 3: personel
Opiekę mogą sprawować osoby z kwalifikacjami: pielęgniarka, opiekun medyczny, opiekun osoby starszej, opiekun w DPS, opiekunka środowiskowa, asystent osoby niepełnosprawnej (i inne wymienione w ustawie) albo osoby z co najmniej 2-letnim doświadczeniem w opiece i szkoleniem z pierwszej pomocy.
Łączny czas ich pracy to co najmniej 1/3 etatu na mieszkańca, ale nie mniej niż 4,5 etatu. Osoba prowadząca placówkę, jeśli ma kwalifikacje, liczy się jako pół etatu. Opieka musi być zapewniona przez całą dobę, więc zaplanuj grafik dyżurów, w tym nocnych.
Przykład: Dom na 18 miejsc potrzebuje co najmniej 6 etatów opiekunów (18 × 1/3). Dom na 10 miejsc – co najmniej 4,5 etatu, bo działa minimum ustawowe.
Prowadzisz dom opieki? Przejmij bezpłatny wpis swojej placówki i uzupełnij go o zdjęcia, cennik i wolne miejsca.
Krok 4: wniosek o zezwolenie wojewody
Do urzędu wojewódzkiego (wydziału zajmującego się pomocą społeczną) składasz:
- wniosek o zezwolenie,
- dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (własność, najem, dzierżawa),
- zaświadczenie nadzoru budowlanego o możliwości użytkowania obiektu kategorii XI,
- koncepcję prowadzenia placówki,
- informację o sposobie finansowania placówki i niezaleganiu z podatkami i składkami ZUS,
- informację z Krajowego Rejestru Karnego o niekaralności osoby, która będzie kierować placówką, i zaświadczenie, że stan zdrowia pozwala jej prowadzić placówkę,
- oświadczenie (pod rygorem odpowiedzialności karnej), że w ciągu 5 lat nie byłeś ukarany za prowadzenie placówki bez zezwolenia albo niewykonanie zaleceń.
Sprawę wymagającą postępowania wyjaśniającego urząd powinien załatwić w ciągu miesiąca, a szczególnie skomplikowaną – w ciągu dwóch. Szczegóły w artykule zezwolenie wojewody na prowadzenie domu opieki.
Krok 5: dokumenty i organizacja na start
Przed przyjęciem pierwszego mieszkańca przygotuj:
- wzór umowy z mieszkańcem – zakres usług, cena, co jest płatne osobno, wypowiedzenie, kaucja,
- dokumentację mieszkańca – umowa, dane, opiekun prawny, orzeczenia, zalecenia lekarskie, ewidencja świadczeń zdrowotnych, kontakty do rodziny,
- tablicę na budynku z rodzajem zezwolenia i numerem w rejestrze wojewody,
- tablicę ogłoszeń w budynku – numery alarmowe i kontakty do RPO, Rzecznika Praw Pacjenta, sanepidu, urzędu wojewódzkiego, OPS, prokuratury i sądu opiekuńczego,
- rejestr zdarzeń nadzwyczajnych – wypadków, samouszkodzeń i obrażeń, z kwartalnym raportem do wojewody,
- politykę prywatności i zgody – dane o zdrowiu mieszkańców to dane szczególnie chronione.
Krok 6: pierwsi mieszkańcy
Po wpisie do rejestru Twoja placówka pojawi się w katalogu NestorMedica – dane pobieramy z rejestrów wojewodów. Przejmij wpis, dodaj zdjęcia, cennik i wolne miejsca. Załóż wizytówkę Google i prostą stronę internetową. Zobacz też marketing domu opieki.
Ile to kosztuje
Koszty bardzo zależą od budynku, regionu i standardu, dlatego nie podajemy jednej kwoty. Policz osobno:
- budynek – zakup lub najem, adaptacja, winda albo pokoje na parterze, łazienki z uchwytami,
- wyposażenie – łóżka (część z regulacją), materace, meble, sprzęt do kąpieli i przemieszczania, pralnia, kuchnia,
- personel – największy stały koszt: co najmniej 1/3 etatu na mieszkańca przez całą dobę,
- żywienie, media, środki higieniczne, ubezpieczenie,
- dokumenty i formalności – projekt, zmiana sposobu użytkowania, odbiory,
- rezerwa na start – zanim placówka się zapełni, koszty personelu są już pełne.
Na co uważać
- Nie przyjmuj mieszkańców przed zezwoleniem. Kara za prowadzenie placówki bez zezwolenia to od 10 000 do 30 000 zł, a za dalsze prowadzenie po prawomocnej karze – 60 000 zł; wojewoda może też nakazać natychmiastowe wstrzymanie działalności.
- Pilnuj standardów po otwarciu. Gdy placówka przestanie je spełniać, wojewoda wyznacza termin na poprawę, a potem cofa zezwolenie; ponowne zezwolenie wydaje się wtedy tylko na rok.
- Zalecenia pokontrolne wykonuj w terminie – za ich niewykonanie grozi kara od 500 do 12 000 zł.
Podstawa prawna i źródła
- Ustawa o pomocy społecznej, art. 67, 68, 68a, 68aa, 126–130 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 639)
- Prawo budowlane, załącznik – kategoria XI obiektów budowlanych (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524)
- Kodeks postępowania administracyjnego, art. 35 (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1691)
Stan prawny na 30 października 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny – w sprawach indywidualnych rozstrzyga ośrodek pomocy społecznej, placówka albo prawnik.
Prowadzisz dom opieki?
Twoja placówka jest już w katalogu NestorMedica – dane pochodzą z rejestru wojewody. Przejmij bezpłatny wpis i uzupełnij zdjęcia, cennik i wolne miejsca, żeby rodziny mogły do Ciebie dzwonić.