Sprzedaż mieszkania osoby z demencją – kiedy wystarczy notariusz, a kiedy potrzebny jest sąd

Sama diagnoza demencji nie odbiera prawa do sprzedaży mieszkania. Jeśli senior rozumie, co robi, może sprzedać mieszkanie sam u notariusza albo przez pełnomocnika z pełnomocnictwem w formie aktu notarialnego. Jeśli jednak choroba jest tak zaawansowana, że senior nie może świadomie podjąć decyzji, umowa podpisana przez niego byłaby nieważna – wtedy potrzebne jest ubezwłasnowolnienie i działanie przez opiekuna (albo z udziałem kuratora), a przy sprzedaży mieszkania przez opiekuna – zezwolenie sądu opiekuńczego. Rodzina nie może sprzedać mieszkania seniora tylko dlatego, że się nim opiekuje.

Trzy sytuacje

Sytuacja	Kto sprzedaje	Co jest potrzebne
Senior rozumie, co robi	sam senior	akt notarialny; notariusz ocenia, czy senior świadomie składa oświadczenie
Senior wcześniej udzielił pełnomocnictwa	pełnomocnik	pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego, obejmujące sprzedaż
Senior nie może świadomie decydować	opiekun (ubezwłasnowolnienie całkowite) albo senior za zgodą kuratora (częściowe)	ubezwłasnowolnienie, a przy opiekunie – zezwolenie sądu opiekuńczego

Gdy senior rozumie, co robi

Osoba z demencją we wczesnym stadium często rozumie, czym jest sprzedaż mieszkania i jakie ma skutki. Może wtedy:

• sprzedać mieszkanie sama – u notariusza,
• udzielić pełnomocnictwa zaufanej osobie. Do sprzedaży nieruchomości pełnomocnictwo musi mieć formę aktu notarialnego – tak jak sama umowa.

Notariusz rozmawia z seniorem i ocenia, czy ten świadomie składa oświadczenie. Przy wątpliwościach może odmówić sporządzenia aktu. Warto mieć aktualne zaświadczenie od lekarza (np. psychiatry albo neurologa) o stanie psychicznym – to nie jest wymóg ustawowy, ale pomaga, gdyby ktoś później kwestionował umowę.

Pełnomocnictwo nie wygasa z mocy prawa, gdy choroba postępuje – Kodeks cywilny przewiduje wygaśnięcie ze śmiercią mocodawcy. Musi jednak zostać udzielone wtedy, gdy senior był w stanie świadomie podjąć decyzję. Więcej: pełnomocnictwo od rodzica.

Szukasz miejsca dla osoby z demencją? Sprawdź placówki w swojej okolicy i zapytaj, czy przyjmują osoby z demencją.

Gdy senior nie może już świadomie decydować

Kodeks cywilny mówi wprost: nieważne jest oświadczenie woli złożone w stanie wyłączającym świadome albo swobodne podjęcie decyzji – np. przy chorobie psychicznej albo innym zaburzeniu czynności psychicznych. Umowa sprzedaży podpisana w takim stanie może zostać później podważona, a kupujący i rodzina narażają się na długi spór.

W takiej sytuacji droga prowadzi przez sąd:

1. Wniosek o ubezwłasnowolnienie – do sądu okręgowego miejsca zamieszkania seniora; wniosek mogą złożyć m.in. małżonek, krewni w linii prostej i rodzeństwo. Do wniosku dołącza się świadectwo lekarza psychiatry albo opinię psychologa. Zobacz ubezwłasnowolnienie osoby starszej.
2. Opiekun albo kurator – przy ubezwłasnowolnieniu całkowitym sąd opiekuńczy ustanawia opiekuna, przy częściowym – kuratora.
3. Zezwolenie sądu na sprzedaż – opiekun potrzebuje zezwolenia sądu opiekuńczego we wszystkich ważniejszych sprawach dotyczących majątku podopiecznego, a sprzedaż mieszkania do nich należy. We wniosku wyjaśnij, dlaczego sprzedaż jest w interesie seniora (np. opłacenie opieki) i jak zostaną wykorzystane pieniądze.
4. Akt notarialny – po uprawomocnieniu się zezwolenia opiekun sprzedaje mieszkanie u notariusza.

Przy częściowym ubezwłasnowolnieniu senior sam zawiera umowę, ale potrzebna jest zgoda kuratora. Kurator reprezentuje go i zarządza majątkiem tylko wtedy, gdy sąd tak postanowi. Zapytaj w sądzie opiekuńczym, jakie dokumenty i zezwolenia będą potrzebne w Twojej sprawie.

Kurator dla osoby niepełnosprawnej – bez ubezwłasnowolnienia

Sąd może też ustanowić kuratora dla osoby niepełnosprawnej, która potrzebuje pomocy w określonych sprawach – bez ubezwłasnowolnienia. Kurator reprezentuje ją tylko wtedy i w takim zakresie, jak postanowi sąd, a sama osoba może wskazać kandydata. To rozwiązanie dla seniora, który zachował częściową samodzielność. Zobacz kurator dla osoby niepełnosprawnej.

Pieniądze ze sprzedaży

Pieniądze ze sprzedaży należą do seniora, nie do rodziny. Opiekun zarządza nimi pod nadzorem sądu i rozlicza się z nich. Mogą posłużyć na opłacenie domu opieki, leków, rehabilitacji. Jeśli senior ma zamieszkać w DPS, zobacz DPS a mieszkanie i ile kosztuje DPS.

Na co uważać

• Nie podpisuj umów „za rodzica” bez pełnomocnictwa albo bez zezwolenia sądu – taka umowa nie wiąże seniora.
• Uważaj na oferty szybkiego skupu mieszkań i umów „renta za mieszkanie” – przeczytaj je z prawnikiem, zanim senior cokolwiek podpisze.
• Darowizna mieszkania dziecku może mieć skutki przy opłacie za DPS i przy zachowku – zobacz darowizna mieszkania a DPS.
• Nie zwlekaj – gdy choroba postępuje, możliwość udzielenia pełnomocnictwa może minąć.

Przykład: Pan Edward, 82 lata, ma zaawansowaną chorobę Alzheimera i od roku mieszka w domu opieki, a jego mieszkanie stoi puste. Pan Edward nie rozpoznaje już córki i nie udzielił wcześniej pełnomocnictwa. Córka złożyła wniosek o ubezwłasnowolnienie; sąd ustanowił ją opiekunem. Następnie wystąpiła do sądu opiekuńczego o zezwolenie na sprzedaż mieszkania, wyjaśniając, że pieniądze pokryją koszty opieki. Po uzyskaniu prawomocnego zezwolenia sprzedała mieszkanie u notariusza, a pieniądze trafiły na rachunek ojca.

Ten artykuł opisuje ogólne zasady. W konkretnej sprawie skonsultuj się z notariuszem, adwokatem lub radcą prawnym – możesz też skorzystać z nieodpłatnej pomocy prawnej w swoim powiecie.

Podstawa prawna i źródła

• Kodeks cywilny, art. 13–17, 82, 98–101 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795)
• Kodeks rodzinny i opiekuńczy, art. 156, 175, 181 i 183 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 236)
• Kodeks postępowania cywilnego, art. 544–560¹ (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468)

Stan prawny na 30 października 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny – w sprawach indywidualnych rozstrzyga ośrodek pomocy społecznej, placówka albo prawnik.